El martes pasado entro en vigor una Ley en Cataluña que pretende poner freno a las subidas abusivas de las rentas de alquiler de vivienda habitual.
Esta norma es fruto de un acuerdo político que nace de la demanda social por intervenir un mercado que, a pesar de la situación económica actual, no ha dado tregua a las familias más desfavorecidas que ven incrementadas sus rentas en cada renovación del contrato de alquiler, quedando en muchos casos fuera del mercado de vivienda.
Cabe recordar que el alquiler es la forma de acceso de último recurso para las personas que no pueden acceder a una vivienda por otra vía como la propiedad o el usufructo.
Son muchos los colectivos que se ha pronunciado a favor y en contra de la norma desde su aprobación en el parlament de Catalunya.
Hay que tener en cuenta que Cataluña no es la única que ha endurecido recientemente las limitaciones de los precios de alquiler, sino que por el contrario es una tendencia que se esta produciendo a nivel europeo en el último año, debido al fuerte esfuerzo que deben hacer las familias para poder pagar sus viviendas, ya que a pesar de que las crisis económicas están dificultando que puedan mantenerse los ingresos familiares, esto no ha conllevado, como muchos aseguraban, una bajada notable de los precios del mercado de alquiler.
De forma que, ha quedado patente que el propio mercado difícilmente va a regularse por sí mismo y que, igual que intervenimos la sanidad y la educación para asegurarnos unos derechos básicos, la vivienda no puede ser menos.
No cabe olvidar que este índice ya viene aplicándose de forma voluntaria y sin demasiado éxito en Cataluña desde su creación en 2017, con diferentes formulas e incluso estableciendo la obligación de información en los contratos de alquiler.
Algunos de los argumentos que se han esgrimido en contra de la norma han quedado en evidencia al hacer pública la Ley.
Aplicación temporal y excepcional
La norma no pretende que se produzca una congelación de las rentas como sucedió a partir de los años veinte en España. Esta norma limita los precios de los nuevos contratos de alquiler de acuerdo al índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña, que es un índice que se construye a partir de los precios reales del mercado que marcan los depósitos de las fianzas de los contratos de alquiler existentes y que se actualizan regularmente.
Y aunque, además, se pretende estabilizar los precios de los contratos de alquiler preexistentes de acuerdo a las rentas pactadas, se permite actualizarlas según el índice de garantía de competitividad.
Además, la norma prevé excepciones con la finalidad de no perjudicar otras actividades y políticas de vivienda que son necesarias para mejorar el parque de viviendas de alquiler existente.
En primer lugar, esta norma es de aplicación temporal y excepcional. Solo afecta a las zonas de mercado tenso, es decir, aquellas donde existe un problema de oferta y asequibilidad real del mercado.
Además, la regulación prevé que tanto la declaración de estas zonas como el contenido de la norma se revise, anule, reduzca o amplíe periódicamente y que puedan adaptarse a las necesidades y circunstancias del mercado.
La norma tampoco tiene la finalidad de perjudicar la construcción y rehabilitación del parque de viviendas de alquiler, sino todo lo contrario, ya que las viviendas de obra nueva y totalmente rehabilitadas no solo están exentas de la aplicación de la Ley durante los primeros tres años, sino que una vez queden afectadas por la norma, se permite aplicar el margen superior del índice durante los cinco primeros años, lo que supone un aumento considerable de las rentas de alquiler, como puede comprobarse al testear el índice en la web de la Generalitat de Cataluña.
Además, se prevé aplicar aumentos por encima de los precios de referencia cuando se realicen obras de mejora en la vivienda e incrementarlos hasta un 5% cuando la vivienda disponga de tres de los siguientes equipamientos: ascensor, aparcamiento, muebles, calefacción o refrigeración, zona comunitaria, piscina, conserjería o vistas especiales.
Sanciones de hasta 90.000 euros
Es una norma social que quiere luchar contra la especulación y proteger a los colectivos más vulnerables, teniendo en cuenta que los arrendadores también pueden estar en esta situación. La norma no resultara de aplicación cuando los arrendadores acrediten ingresos mensuales no superiores a 2,5 IRSC (entre 1.500 y 2.000 euros mensuales aproximadamente).
También se augura que esta norma fomentará el mercado negro de alquiler. Sin embargo, esto no debe ser un impedimento para la norma, sino más bien la norma puede ser una herramienta para establecer más mecanismos de control de este factor, que en 2016 ya tenía una tasa del 41,4%. Para ello, se prevén sanciones de hasta 90.000 euros para los infractores.
Además, cabe recordar que estamos ante un mercado cada vez más intermediado y que existen mecanismos de control del fraude a través de los depósitos obligatorios de fianzas y las concesiones de ayudas públicas que, deben intensificarse para luchar contra los efectos negativos, que evidentemente tendrá cualquier política que pretenda influir en el mercado.
También se ha dado por hecho que esta normativa solo favorece al arrendatario, pero se ha dejado de lado los beneficios que con ella puede obtener el arrendador, quien con precios más objetivos podrá lograr más estabilidad en los contratos de alquiler y transparencia al mercado.
Pues ambas partes sabrán lo que cuesta realmente su vivienda y los arrendadores tendrán la tranquilidad de poder alquilar la vivienda a arrendatarios que no tendrán ningún motivo para marcharse a otra vivienda porque todas tendrán un precio similar.
Al mismo tiempo, y teniendo en cuenta que gran parte de las viviendas vacías se encuentran en mal estado, se pretende incentivar que los propietarios las rehabiliten.
Además, la renta nunca quedará desactualizada ni fuera de mercado, ya que siempre estarán cobrando un precio parecido que el resto de propietarios con viviendas similares en la misma zona.
¿Es constitucional?
Uno de los principales problemas que enfrenta la norma es la constitucionalidad de la misma, que ha quedado en evidencia tras el dictamen que emitió el Consell de Garantíes Estatutaries de Catalunya, pues parece que la norma invade competencias estatales.
Sin embargo, cabe recordar que el 31 de diciembre de 2019 PSOE y Podemos realizaron un acuerdo de coalición por el que volvían a comprometerse a aprobar una normativa estatal que limitara las subidas abusivas de los precios de alquiler, y que habilitaría a las comunidades autónomas o ayuntamientos a fijar su propio índice de precios.
En este sentido, no se puede olvidar la competencia exclusiva de Cataluña en materia de vivienda y su tradición jurídica en Derecho civil, que ya permitió la regulación de elementos del precio en las obligaciones y los contratos civiles, y otras figuras como el arrendamiento rústico o el usufructo, etc.
Regulaciones que, además, han sido avaladas recientemente por el Tribunal Constitucional. En base a todo ello, la vigencia de la norma no debería peligrar si el Gobierno decide cumplir con su compromiso y establece la habilitación legal necesaria.
En definitiva, dado que la vivienda es un derecho fundamental, y es un mercado en el que no debe caber la especulación cuando se trata de la residencia habitual de las personas, la aprobación de esta norma es una oportunidad para establecer herramientas que permitan corregir las disfunciones de un mercado inseguro, inestable, poco flexible e inasequible para el ciudadano medio.
Esta norma es un punto de partida, que puede dar lugar a numerosas mejoras del sistema de estabilización de precios, que seguro deben pasar por mejorar el índice de referencia de precios de alquiler y establecer incentivos fiscales y de políticas de rehabilitación y cohesión social y territorial para evitar un impacto en la oferta del mercado de alquiler, si lo tiene.
Enfatizar el papel de los intervinientes del mercado de alquiler (asociaciones de propietarios e inquilinos y otros agentes) para consensuar los precios y acercarlos a las características reales de las viviendas y así conseguir la necesaria democratización del sistema de regulación de rentas.
Sin olvidar, que la lucha para conseguir un mercado de alquiler adecuado y robusto pasa necesariamente por regular también otros elementos del contrato de alquiler como son la duración y el régimen de derechos y obligaciones de ambas partes.
Pues, es la única forma de que el mercado de alquiler pueda ser una alternativa real al régimen de propiedad y una solución factible para los demandantes de vivienda con un proyecto de vida a largo plazo.
Todo ello, sin dejar de lado la necesidad de proporcionar seguridad en la tenencia y un beneficio razonable para el arrendador, garantizando así, un equilibrio entre los intereses de arrendadores y arrendatarios.
