El Supremo determina que los gastos de tasación de la hipoteca corresponden al banco

El Supremo determina que los gastos de tasación de la hipoteca corresponden al banco

Cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
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28/1/2021 16:05
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Actualizado: 28/1/2021 16:05
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El Tribunal Supremo establece que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, corresponden al banco y no al consumidor.

Así lo ha fijado el Pleno de la Sala de lo Civil, con ponencia de Ignacio Sancho Gargallo, en la sentencia 35/2021, 27 de enero, conocida hoy.

Con esta sentencia quedan resueltas por la Sala todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Esta doctrina, explica el Supremo, supone que los consumidores tienen derecho a la restitución del 100% los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como al 50% de los gastos notariales.

La única excepción es la del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores, según la Sala.

En la sentencia conocida hoy, el Supremo resuelve el recurso de casación interpuesto por Liberbank contra la resolución de la Audiencia Provincial de Cáceres, como consecuencia del juicio ordinario seguido ante el juzgado de Primera Instancia 4 de Cáceres.

El consumidor como consecuencia de una cláusula denominada «gastos a cargo del prestario» realizó los siguientes pagos: 609,19 euros de gastos notariales; 226,56 euros de gastos por la inscripción registral; 1.953,60 euros del impuesto de actos jurídicos documentados; 296,53 euros por la tasación del inmueble; y 508,20 euros por gastos de gestoría. En total 3.594,03 euros.

Por ello, interpuso la demanda que dio inicio a este proceso, pidiendo que se condenara al banco a devolver el importe pagado en concepto de gastos.

La sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda, declaró la nulidad de la cláusula y condenó al banco restituir al prestatario la suma de 3.594,03 euros. Decisión que fue confirmada por la Audiencia tras el recurso de apelación del banco.

El Supremo recuerda que, conforme a la Directiva 93/13 y la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la apreciación del carácter abusivo de la cláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, lo que conlleva su inaplicación.

«De tal forma que, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debía entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados. No se trata de ningún reparto equitativo de los gastos, sino de analizar la normativa aplicable al caso, para constatar a quien le corresponde el pago de cada uno de esos gastos».

Sigue al TJUE

Así, tras hacer un repaso por sus pronunciamientos sobre IAJD, gastos de notaría, registro y gestoría, explica que aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1o LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

Así, agrega, «la exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados».

La ley, continua, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».

De modo que, «ni el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación».

De ahí que, «de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva», añade.

Por ello, el Supremo concluye que «cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e)».

La estimación del recurso de casación, explica, supone modificar la sentencia de apelación, en cuanto se tiene por estimada en parte la apelación formulada por la entidad demandada.

De manera que, deja sin efecto la condena al banco a pagar a los prestamistas el gasto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; se mantiene la condena al banco a reintegrar a los prestatarios los gastos registrales (226,56 euros), los gastos de gestoría (508,20 euros) y los gastos de tasación (296,53 euros).

Respecto de los notariales, como se refieren al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, se reduce la condena al banco al pago de la mitad (304,60 euros), pues fue otorgada en interés de ambas partes.

Asufin pide a las entidades financieras que devuelvan estos importes sin acudir a los tribunales

Tras conocer la sentencia del Supremo, la presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Patricia Suárez, se ha mostrado satisfecha con la decisión del Pleno de la Sala de lo Civil.

«Estábamos pendientes precisamente de que se resolviera si los consumidores podrían recuperar los gastos de tasación y finalmente se resuelve que al igual que la gestoría, se podrán recuperar al 100%. Celebramos que por tanto que el Supremo zanje por fin el reparto de los gastos y, esta vez sí, a favor de los consumidores que podrán recuperar el 100% de gestoría, notaría y tasación».

Así todo, Suárez ha lamentado que hayan tenido que pasar siete años para que el cliente recupere 1.335,89 euros más los intereses y que solo vaya a recuperar las costas de primera instancia, teniendo que asumir los gastos de segunda instancia y del Supremo.

Por ello, desde Asufin hace un llamamiento para que las entidades financieras devuelvan estos importes a sus clientes sin tener que acudir a tribunales. «Son procedimientos que suponen un alto coste tanto para los consumidores, como para todos los contribuyentes», afirma.

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