La Audiencia de Tarragona contradice al Supremo: el impago de la renta no es causa automática de resolución del contrato

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona en una sentencia, con fecha del pasado 1 de julio, contradice la jurisprudencia del Tribunal Supremo y su Sala de lo Civil en materia de desahucios por impago de rentas.

El tribunal ha estado formado por Joan Perarnau -presidente-, una gran referencia doctrinal en materia de arrendamientos urbanos, Luis Rivera -ponente- y Manuel Galán.

En el fallo se confirma la sentencia del juzgado de Primera Instancia del Vendrell número 1 en la que se condenó al pago de las actualizaciones de las rentas a un arrendatario de local destinado a farmacia y parafarmacia, pero no al desahucio por no ser el incumplimiento especialmente gravoso.

Desestima el recurso de apelación y estimado la impugnación formulada por el recurrido reduciendo el importe a abonar a 367,92 euros, más intereses legales, con expresa condena en costas a la propiedad.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), ha defendido a la parte demandada. “Este fallo judicial es importante en un momento como el actual en el que Covid y su impacto está generando problemas serios entre arrendador y arrendatario añadiendo complejidad técnica a los juicios especiales de desahucio”.

“Aunque los impagos que se analizan son anteriores al Covid, esta sentencia lo que viene a decir es que hay que analizar la causa del impago y determinar si dicho incumplimiento tiene la entidad o gravedad suficiente como para comportar el gravoso efecto de la resolución del contrato”.

“Y eso supondrá que, conforme a esta tesis, nuestros jueces tengan que pronunciarse sobre impagos durante esta pandemia y hasta que punto eran voluntarios o fueron causados por fuerza mayor”.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña.

Para este abogado, “de las circunstancias concurrentes en el presente caso (relación arrendaticia de antigüedad de 50 años, pequeña entidad de las cantidades impagadas, controversia sobre la exigibilidad de dichos importes, incumplimiento de la actora de la obligación de presentar factura, reclamación de conceptos indebidos, mejoras en los locales por importe de 100.000 euros, etc.) determina que dicho incumplimiento no tiene la entidad suficiente para dar derecho a resolver el contrato”.

En su opinión, “este precedente judicial es novedoso ya que establece como requisito para que proceda el desahucio que haya la voluntad de incumplir y, este razonamiento que ya venía manteniendo desde hace años una parte minoritaria de la doctrina, puede ser utilizado en otros pleitos parecidos para evitar desahucios por impagos de alquiler que se puedan producir”.

Este experto prevé “que se sucedan en el corto plazo muchas sentencias de estimación parcial de desahucios, solamente respecto de la acción de reclamación de rentas”, explica.

Desde su punto de vista, “en este contexto en el que estamos viviendo, sería lógico que la Sala de lo Civil del Supremo flexibilizase su jurisprudencia sobre la interpretación del polémico artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)».

“Es excesivamente rigurosa y debería adaptarse a la realidad social actual. No es concebible que el mero retraso en el impago de una sola renta en un contrato de larga duración de derecho a resolver el contrato, especialmente si está en juego el derecho a la vivienda”.

Para Fuentes-Lojo, “hay que señalar que la relación existente entre ambas partes ha sido fluida y sana hasta la fecha de la reclamación. El problema surge con la actualización del alquiler”.

Olvidó actualizar la renta

Este jurista aclara que “en un momento determinado la parte arrendadora, advierte que no venía actualizando la renta conforme al IPC, según la ley le permitía. Trata de actualizar esas rentas con carácter retroactivo lo que genera el conflicto entre las partes”.

Las cantidades reclamadas consisten en actualizaciones de renta conforme al IPC. Si bien la propiedad reclamaba también atrasos de actualizaciones de años anteriores, la Sala considera que aun cuando el contrato previera que la demora en aplicar la revisión no supondría renuncia o caducidad de la misma, ello no le autoriza a reclamar dichas actualizaciones de renta con carácter retroactivo, sino solamente a tener en cuenta las elevaciones del IPC que debieron aplicarse años anteriores, corrigiendo así la tesis del juez de primera instancia y estimando la de Fuentes-Lojo

“En otras palabras, el hecho de no aplicar el incremento correspondiente a determinado período de revisión, dado el referido pacto, no excluye que pueda hacerse en un futuro, es decir, que no supone una renuncia tácita al incremento pactado», indica.

“El impacto de esas actualizaciones venían rodeadas de cierta controversia sobre la forma en que se notificaron y exigieron donde había ciertos errores de como la propiedad había exigido esos pagos. No había sido todo lo diligente que hay que ser para gestionar el cobro de ese dinero pendiente”, explica este experto.

Un impago que no resuelve el contrato

Para este jurista, “esta claro que en este fallo judicial su señoría entiende que este impago no tiene entidad suficiente para resolver el contrato. No es un cumplimiento de carácter objetivo sino que debería ser culposo, cuestión que aquí no sucede, con lo cual no es suficiente para romper el vinculo contractual entre las partes”.

Fuentes-Lojo aclara que “nuestra defensa se centró en señalar que la doctrina del TS hay que interpretarla en función del caso concreto. Y en este caso no había una conducta reiterada de impago y las circunstancias no se podía determinar que hubiera una voluntad de no pagar esa actualización de la renta”.

Este abogado señaló que “aunque la LAU establece una causa legal de resolución del contracto en virtud del impago de rentas en el artículo 27.2.a, el hecho de que sea una causa legal de resolución convierte en causa objetiva la resolución».

Sobre esa facultad resolutoria este experto teoriza que lo que hace el artículo 27.2.a) de la LAU es invertir la carga de la prueba estableciendo una presunción ‘iuris tantum’ de que el incumplimiento contractual tiene la entidad suficiente para resolver el vínculo contractual, pero esa presunción puede ser destruida por la demandada, como hicimos en el presente caso.

“Se trata de una presunción de culpabilidad, que no de responsabilidad. Eso supone que el arrendatario debe probar que realmente que ese incumplimiento no ha sido gravoso. Si lo prueba no lleva la resolución del contrato”.

Debate de la doctrina

Al mismo tiempo señala que esta sentencia acoge la tesis de que el artículo 1124 del Código Civil, es de aplicación también a los incumplimientos por impago de rentas, pues es evidente que la LAU no invierte nuestro sistema de responsabilidad civil basado en la imputación subjetiva.

Especialmente en materia de responsabilidad contractual donde el principio de culpabilidad es una garantía que opera con toda su plenitud, quedando la responsabilidad objetiva reservada para supuestos legales excepcionales en el terreno de la responsabilidad por daños (artículo 1910 del Código Civil).

En la actualidad, pese a este fallo judicial, se mantiene la relación contractual entre las partes porque no se ha extinguido pese a los intentos hechos por el arrendador.

Para Fuentes-Lojo, “este tipo de fallos nos llevan a definir una nueva concepción de los vínculos arrendaticios. Estamos ante una doctrina minoritaria emergente que poco a poco va calando en nuestros tribunales”.

Este experto recuerda que la doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre esta cuestión es otra bien diferente que se ha ido consolidando en los últimos años.

“En estos momentos el mero impago de una renta o un retraso puede ser causa de resolución contractual, así lo dice el Tribunal Supremo».

Fuentes-Lojo y otros juristas defienden otra tesis desarrollada en la Nueva Suma sobre arrendamientos urbanos, cuya ultima versión es de 2019 y viene avalada por parte de la doctrina (Ferrer Riba, entre otros).

El Tribunal Supremo y la nueva doctrina

A su juicio, la doctrina de la Sala de lo Civil es excesivamente rigurosa y debe ser modificada para adaptarse a la realidad social, en consonancia con la voluntad del legislador expresada en las últimas reformas en materia de arrendamientos y de vivienda que tienen como finalidad dotar de mayor estabilidad y seguridad al acceso a la vivienda por la tenencia arrendaticia (Real Decreto-Ley 7/2019).

A su juicio, “estas políticas “van en contra de interpretaciones que se defienden y hablan de la resolución de un contrato por un impago puntual, especialmente en materia de vivienda. La interpretación del Supremo debería adaptarse a la nueva realidad social y que fuera mucho más flexible que sus tesis actuales”.

Este jurista recuerda que «en los últimos años los tribunales ya tuvieron que adaptar la jurisprudencia sobre la facultad de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios, no pudiendo ser de peor condición a estos efectos el que accede a la vivienda por la vía del arrendamiento que por la vía de la propiedad”.

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