La Justicia rechaza rebajar el alquiler de dos locales de hostelería al no acreditar que el impago de rentas se debió al Covid
Destaca que la mercantil debía rentas desde antes de la declaración del primer estado de alarma, por lo que insiste en que es “más que dudosa” la relación causal de la crisis sanitaria con el impago de rentas. Foto: Google Maps

La Justicia rechaza rebajar el alquiler de dos locales de hostelería al no acreditar que el impago de rentas se debió al Covid

El juez concluye que no se ha acreditado una “relación de causalidad” entre la crisis sanitaria y las dificultades económicas para pagar la renta “que alega, y no prueba” la demandante
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03/8/2021 01:30
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Actualizado: 03/8/2021 01:30
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El titular del Juzgado de Primera Instancia número 4 de La Coruña ha desestimado la solicitud de rebaja del alquiler de una empresa arrendataria de dos locales de hostelería de un centro comercial de Culleredo debido a las limitaciones de la actividad impuestas como consecuencia de la crisis de la COVID-19.

El magistrado Luis Pérez Merino considera que no se ha acreditado una “relación de causalidad” entre la crisis sanitaria y las dificultades económicas para pagar la renta “que alega, y no prueba» la empresa demandante.

Destaca que la mercantil debía rentas desde antes de la declaración del primer estado de alarma. En concreto, según expone, adeudaba las de todo el año 2020 y la renta variable de 2019, así como todas las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda, en diciembre de 2020.

Por ello, insiste en que es “más que dudosa” la relación causal de la crisis sanitaria con el impago de rentas.

Además, señala que, en este caso, existe un “reparto contractual de riesgos”, pues la compañía arrendadora “contribuyó con 100.000 euros a las obras de adaptación del local o locales arrendados y en el contrato se estableció un sistema combinado de renta arrendaticia: una parte variable (en función de las ventas) y un mínimo garantizado”.

La sentencia es la número 113/2021, de 4 de junio.

Contra esta resolución cabe recurso de apelación mediante escrito presentado ante este Juzgado dentro del plazo de los 20 días siguientes a su notificación.

LO QUE PEDÍA LA EMPRESA

Según expone el magistrado, la entidad demandante en su condición de arrendataria de unos locales comerciales  no destinados a la hostelería y ubicados en un centro comercial en Culleredo-, con fundamento en la situación de crisis sanitaria derivada del Covid y restricciones de todo tipo que esa situación ha supuesto para el sector de la hostelería y restauración, así como para la apertura de los centros comerciales, invoca la doctrina jurisprudencia de la cláusula rebus sic stantibus y presentó una demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora y propietaria del centro comercial referido, a fin de que se declarara que la arrendadora tiene la obligación de reducir el importe de sus rentas a las nuevas circunstancias derivadas de las limitaciones de actividad.

Pedía que se declarara que dicha obligación debía tener efecto desde el 14 de marzo de 2020 o subsidiariamente desde la fecha de presentación de la  demanda, debiendo permanecer hasta que finalizaran las limitaciones de la actividad que para el sector de la hostelería vengan establecidas por las autoridades estatales, autonómicas y locales.

En consecuencia, solicitaba que se estableciera una reducción de la renta fijada en el contrato de fecha 25 de Julio de 2018 en una cuantía equivalente a un 44%, dejando la renta mínima establecida como fija la cantidad de 1.795,71 euros (1.484,06 euros más IVA) y la renta variable total determinada en contrato a una cantidad equivalente al 4,48% de la cifra bruta de ventas en cada año natural anterior o que subsidiariamente se estableciera una reducción de la renta fijas en contrato referido en una cuantía equivalente al porcentaje de reducción que el juzgado estimara procedente en atención a las circunstancias concurrentes derivadas de las limitaciones de actividad como consecuencia de las crisis sanitaria.

Las partes fueron convocadas a una audiencia previa el pasado 27 de abril, en el que la parte actora retiró o desistió de las pretensiones contenidas en los puntos 4° y 5° del suplico de la demanda, y se acordó celebrar el juicio el 3 de junio de 2021.

Según explica el juez, en la demanda se relataba que el 25 de julio de 2018 se concertó el contrato de arrendamiento referido sobre los locales del centro comercial de Culleredo, contando los locales arrendados con una superficie bruta de 292,26 metros cuadrados, y disponiendo del uso privativo de una terraza interior de 50 metros cuadrados y de otra exterior de 30 metros cuadrados, con un plazo de duración del contrato de diez años, con posibilidad de resolver el contrato locativo a la finalización del quinto año del arrendamiento, preavisando con seis meses de antelación.

La demandante indicaba que la renta fija (o mínima) que se viene abonando en la actualidad asciende a 2.650,12 euros más IVA, cantidad a la que habría que sumar en concepto de renta variable otra cantidad equivalente al 8% de la cifra bruta de ventas en cada año natural anterior.

Hacía referencia a la pandemia internacional generada por la expansión del coronavirus, con todas las restricciones que ello ha supuesto en cuanto a estado de alarma: confinamientos, cierre de hostelería, afectación de centros comerciales, restricciones horarias, limitación de aforos…

La empresa invocaba la afectación que todas esas restricciones han supuesto para el desarrollo de la actividad que lleva a cabo en los locales arrendados, así como a su cuenta de resultados, y señala -con fundamento en el informe pericial que se aporta- que ha sufrido una caída en sus ventas de un 44% (comparando los datos de 2020 con los de 2019).

Y con fundamento en todo ello, solicitaba la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus, por considerarse que se ha producido una quiebra de la conmutatividad del contrato, una alteración sobrevenida y sustancial de la base económica del mismo que ha roto la equivalencia de las prestaciones, haciendo especial hincapié en la doctrina emanada de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014.

LAS CIRCUNSTANCIAS QUE NO RELATÓ Y DESTACA EL JUEZ

El magistrado señala que «lo que no se relata en el escrito» la mercantil arrendataria- demandante son «otra serie de circunstancias relevantes en el caso», y sobre las que estima que necesariamente se ha de llamar la atención, circunstancias todas ellas que, apreciadas en su conjunto, «permiten u obligan a dudar» de que haya una relación de causalidad entre la crisis sanitaria y socio-económica que de golpe asoló a la sociedad a partir del 14 de marzo de 2020 y las dificultades económicas para pagar la renta contractualmente pactada «que alega (y no prueba)» la demandante.

La primera de esas circunstancias, según explica, sería que, habiéndose presentado la demanda el 3 de diciembre de 2020, en tal fecha la  demandante no debía solo las rentas devengadas a partir del mes de marzo de 2020, sino la renta correspondiente a todo el 2020 y la parte variable del año 2019, «habiéndose invocado por la parte demandada una deuda pendiente de más de cien mil euros».

Añade que el contrato de arrendamiento se pactó por un período de diez años, con posibilidad de resolución a la finalización del quinto año de duración, siempre que se haya comunicado fehacientemente a la arrendadora con al menos seis meses de antelación a la fecha de finalización y sin que haya lugar a la penalización prevista en la cláusula o estipulación 2.2 del contrato.

Además, el juez apunta que la propietaria y arrendadora participó también en el riesgo empresarial del negocio de la arrendataria de otra manera, en cuanto que en la misma fecha del contrato locativo contribuyó a la realización de las obras de adaptación del local arrendado con la cantidad de 100.000 euros.

También señala que cuando se celebró el contrato de litis, ya era titular arrendaticia de otro local en el mismo centro comercial.

Según expone el magistrado, con anterioridad a la declaración del estado de alarma la arrendataria llevaba «una errática y desigual marcha económica», que se desprende de las cuentas correspondientes a los ejercicios 2017, 2018 y 2019. En 2017 tuvo beneficios de más de 50.000 euros; en 2018 pérdidas por importe de alrededor de 10.600 euros; y en 2019 beneficios por importe de casi 20.000 euros.

Otro dato que no se puede ignorar, prosigue, es que, según las mismas cuentas anuales, a 31 de diciembre de 2019 la mercantil tenía cerca de 280.000 euros en efectivo, «resultando curioso a la vez que inexplicable que, teniendo esa disponibilidad de efectivo, la arrendataria no haya pagado las rentas desde enero de 2020″.

«Se adeuda la renta de todo todo el año 2020 y la renta variable correspondiente al año 2019 (más de 100.000 euros a la fecha de presentación de la demanda)», precisa.

Asimismo, el juez señala que la demandante tampoco habla acerca de si se ha visto ayudada o beneficiada por alguna de las medidas adoptadas por la Administración para ayudar a las empresas para hacer frente a la situación.

LA ARGUMENTACIÓN DEL MAGISTRADO

Si bien afirma que «nadie pone en duda que la excepcional de situación de epidemia que sufre el país (y el mundo) ha producido o ha provocado unos perniciosos efectos de crisis social, económica y sanitaria», hace hincapié en que «ha de tenerse presente que como consecuencia de dicha situación, y entre otras», se han regulado en el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, remedios económicos, entre otros, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El titular del Juzgado de Primera Instancia número 4 de La Coruña recuerda que en los artículos 1 y 2 de esa norma se prevé la posibilidad de que la persona jurídica arrendataria pueda solicitar del arrendador una moratoria de la deuda arrendaticia bajo determinadas condiciones y plazo y siempre que esa persona jurídica arrendataria cumpla los requisitos que se establecen en el artículo 3 de la misma norma.

Según manifiesta el magistrado, «ni consta ni se alega siquiera que la mercantil arrendataria haya formulado tal solicitud, y mucho menos que cumpla los requisitos exigidos para ello». Y lo destaca «porque tal circunstancia en el caso concreto impediría apreciar o aplicar la denominada cláusula rebus, dado que la misma sólo es posible que se tenga en cuenta, si procediera, y conforme doctrina jurisprudencial, cuando el caso no está previsto en la ley, pero resulta que aquí el caso o la situación ya ha sido tratada específicamente por el legislador, precisamente para intentar paliar el problema económico, es decir, que ya habría norma jurídica concreta que aplicar».

Además, apunta que el representante legal de la entidad manifestó ante el juez que se han realizado muchas propuestas a la arrendataria (desde reducciones de renta hasta aplazamientos), y que desde enero de 2020 la arrendataria no ha pagado nada, «ascendiendo su deuda a la fecha a más de ciento treinta mil euros».

El juez también cita la sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña (Sección Tercera) número 114/2021, de 23 de marzo de 2021 respecto a un juicio de desahucio por falta de pago en el que se pretendió justificar el impago de la renta con la invocación de la cláusula rebus sic stantibus (por las limitaciones, restricciones y efectos de la actual crisis sanitaria) que «realizó importantes precisiones sobre la conceptuación y caracterización de la figura de que se trata».

En dicha resolución se indica en el fundamento segundo que la invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto «a mayor abundamiento, en este caso impresiona un uso oportunista».

El juez expone que las consecuencias de una crisis económica que, a su vez, se deriva de una crisis sanitaria, suponen un riesgo de empresa de la entidad arrendataria y que si se descarta la aplicación de la regla rebus cuando en función de la asignación contractual de los riesgos ello resulta improcedente, ha de apreciar que en el caso de la relación arrendaticia que vincula a las empresas litigantes existe esa asignación contractual o reparto contractual de riesgos.

Recuerda nuevamente que la arrendadora contribuyó con 100.000 euros a las obras de adaptación del local o locales arrendados, y que en el contrato locativo se estableció un sistema combinado de renta arrendaticia: una parte variable (en función de las ventas) y un mínimo garantizado.

«Es decir, el mismo sistema combinado de retribución variable según ingresos junto a un mínimo garantizado que contempló el Tribunal Supremo en la sentencia antes citada, de modo que también aquí hemos de apreciar que tal circunstancia demuestra precisamente que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria, de la misma manera que la posibilidad pactada de poner fin al contrato transcurridos los cinco primeros años de vigencia muestra que se ha previsto un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario para que, si el negocio no le resultaba rentable económicamente en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato», concluye el juez.

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