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Nueva Ley de Vivienda: Llega para cumplir la función social de la propiedad

Nueva Ley de Vivienda: Llega para cumplir la función social de la propiedad
Manuel Álvarez de Mon Soto, ha sido magistrado, fiscal y funcionario de prisiones. Actualmente es letrado del Colegio de Abogados de Madrid. [email protected]. Foto: Carlos Berbell/Confilegal.
28/5/2023 06:30
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Actualizado: 22/5/2024 13:36
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El Boletín Oficial del Estado publicó el 25 de mayo pasado la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Esta ley tiene el propósito de cumplir lo establecido en el artículo 33 de la Constitución, que reconoce el derecho a la propiedad privada, estableciendo que la función social determinará su contenido de acuerdo con las leyes, en relación con el artículo 47, que dice que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada añadiendo además que los poderes públicos regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

El Preámbulo de la ley así lo dice, invocando la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y la doctrina del Tribunal Constitucional. Poniendo de relieve la función social de la propiedad privada y de la libertad de empresa que deben cumplir un interés general. Además de resaltar la igualdad de los españoles en cualquier parte del territorio del Estado; armoniza los distintos títulos competenciales estatales y autonómicos en la materia.

Todo esto lo desarrolla a través de 36 artículos, 6 disposiciones adicionales, 4 transitorias, una derogatoria y 9 finales en las que, entre cosas, se establecen medidas fiscales, tanto de incentivos como de recargos.

Y se realiza una importante reforma de la Ley de  Enjuiciamiento Civil de 7 enero de 2000 para, entre otros, fines mejorar el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, introduciendo el procedimiento de conciliación o intermediación cuando el actor sea un gran tenedor y el inmueble constituya vivienda habitual ocupada por persona con vulnerabilidad económica.

Se establece que, en los casos de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, los Juzgados darán traslado de la situación de vulnerabilidad a las Administraciones Públicas para la protección de las personas dependientes, con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad .

Es necesario, para entender el nuevo régimen jurídico de la vivienda, leer y estudiar la ley globalmente y después, a fondo los temas concretos que interesen a cada uno. Bien como propietarios, vendedores o compradores, arrendadores o arrendatarios etc.

No obstante, vamos a referirnos a algunos puntos que pueden ser de interés general.  

PUNTOS DE INTERÉS GENERAL

Así las definiciones, entre ellas las de vivienda, infravivienda, vivienda digna y adecuada, protegida, social, gran tenedor, sin hogar, infravivienda, o residencia secundaria que es toda vivienda que utiliza el propietario para estancias temporales o intermitentes y que no constituyen su residencia habitual .

Y conviene destacar la definición de residencia habitual, que es la que constituye el domicilio permanente de la persona ocupante y que puede acreditarse mediante los datos del padrón municipal u otros válidos en derecho.

Esta definición es fundamental para cortar la picaresca de muchos propietarios arrendadores que pretenden hacer temporales los contratos que dicen de temporada de septiembre a mayo , en las zonas turísticas y que alquilan a funcionarios y otros trabajadores, para privarlos del derecho de prórroga y expulsarlos durante el verano, cuando por traslado profesional tienen en esa vivienda su residencia permanente con el grave problema que les causa verse ese tiempo estival en la calle, situación  insostenible en lugares de Baleares.  

Ya los juzgados reconocen el fraude de ley que significan esos contratos, suscritos por muchos arrendatarios por una situación de necesidad y presión de los propietarios.

Regula la nueva ley el régimen jurídico del derecho de propiedad de la vivienda estableciendo las facultades, deberes y cargas armonizando el derecho y la función social de la propiedad.

Regula detenidamente la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, su colaboración y cooperación.

Regula también medidas de información y transparencia en las operaciones de compra y venta y arrendamiento de viviendas señalando, entre otros puntos, los deberes de los agentes inmobiliarios y de los administradores de fincas y especifica los casos de arrendamiento en las zonas de mercado tensionado.

Se crea una base de datos de contratos de arrendamientos a partir de la información de los actuales registros autonómicos de fianzas y de los registros de la propiedad, con el objeto del desarrollo del sistema de índices de referencia del precio del alquiler establecido en el Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Se modifica a fondo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableciendo un nuevo sistema de prórrogas, así como un régimen de limitación extraordinaria en la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.

FINALIDAD FUNDAMENTAL DE LA LEY

Destaca también la regulación de posibles pactos sobre gastos generales en los arrendamientos de vivienda y la importante novedad de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador.

Todas estas materias, de gran importancia práctica, como el nuevo régimen procesal por la citada reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, además de otras más, requieren de columnas especiales.

He querido solo destacar la finalidad fundamental de la ley que es regular la función social de la propiedad y la actualización pública coordinada de la distintas Administraciones Públicas.

Finalmente decir que la subida de los alquileres viene motivada por la codicia de algunos, sobre todo de los fondos de inversión inmobiliaria, los llamados fondos buitres que han subido los alquileres muy por encima del coste de la vida que, por otro lado, ha sido mucho, por cierto.

Esa subida ha arrastrado la de otros propietarios provocando una injusta subida de alquileres y, además, presionando contra esta necesaria ley por las limitaciones que establece en las subidas, aún moderada, a mi entender, diciendo que era un ataque a la propiedad privada.  

Solo lo es y, moderadamente, repito ,contra los intereses especulativos de algunos.

La propiedad no es un derecho absoluto, como pretendía el egoísta capitalismo decimonónico, sino que está sujeto a cumplir una función social de solidaridad pues sin la colaboración de la sociedad que la reconoce y protege no habría propiedad privada.

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