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Ley hipotecaria: trasposición tardía y parcial
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Ley hipotecaria: trasposición tardía y parcial

Juan Ignacio Navas
10 noviembre, 2017

Desde Navas & Cusí llevamos meses alertando sobre el retraso injustificado de la directiva 2014/17/CE sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. El plazo para su trasposición terminó el pasado 21 de marzo de 2016 y no ha sido hasta el pasado 3 de noviembre que el gobierno ha presentado su anteproyecto. Comprensibles los sendos apremios por parte de la Comisión Europea: con suerte llegaremos con dos años de retraso.

Pero hay algo peor que el retraso: su trasposición parcial. El gobierno se ha ‘olvidado’ de un elemento esencial de la directiva: la obligación de los bancos de informar con transparencia de las ofertas de la competencia. Sólo conociendo las ofertas existentes el consumidor puede tomar una decisión verdaderamente informada y por lo tanto libre.

Hacer una trasposición parcial no es potestad del gobierno. Su obligación es trasponer íntegramente la directiva. No hacerlo supone una grave irresponsabilidad además de una deslealtad institucional. Y lo más importante: no evita la vigencia de la directiva en su conjunto. El principio de primacía del derecho europeo establece que las directivas comunitarias prevalecen sobre la normativa nacional.

Es decir, si el texto se aprobase, un ciudadano español podría apelar judicialmente la nulidad de la contratación por no haber recibido información sobre las ofertas de los competidores tal y como señala la directiva. La jurisprudencia del Tribunal Europeo de la Unión Europea en este sentido es muy abundante, arrancando con la sentencia Franvocich.

La trasposición parcial introduce pues un elemento de inseguridad jurídica absolutamente innecesario. Bastaría con el que el gobierno fuera fiel a la norma europea. ¿Por qué no lo es? No es fácil responder a esta pregunta, pero la redacción del texto hace sospechar que lo que en realidad se pretende es proteger a los bancos más que a los consumidores. Veamos un ejemplo: el anteproyecto establece la posibilidad de asesoría gratuita previa por parte del notario. ¿Garantía para el consumidor o ‘burladero jurídico’ de los bancos ante la avalancha de demandas y reproches judiciales?

Hay más ejemplos. No se establece la retroactividad para las hipotecas actuales en la comisión reducida para la amortización anticipada. Sin embargo, sí se establece la retroactividad en la novación del tipo variable al tipo fijo a pesar de que la autoridad monetaria europea no parece tener voluntad de subir los tipos en el corto y medio plazo. ¿Pretende reducir los sustos futuros de los consumidores o incrementar los márgenes actuales de los bancos?

Además, el anteproyecto amplía la cobertura a los autónomos. Una ampliación escasa porque la jurisprudencia de Luxemburgo es clara a la hora de considerar consumidor minorista al no profesional. O dicho de otra manera: toda pyme no dedicada al negocio hipotecario es consumidor final y por tanto protegido por la directiva hipotecaria.

Nuestro despacho hizo llegar estos comentarios a Economía en el trámite de audiencia previa. Lamentablemente no fuimos escuchados. Esperamos que el trámite parlamentario permita corregir estos errores que introducen elementos de inseguridad jurídica que nadie desea.

Sin embargo, existen elementos positivos en el anteproyecto de Economía. La amortización anticipada por impago se establece en las nueve cuotas impagadas ó 2% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo y se eleva a 12 cuotas y 4% del capital para la segunda mitad del préstamo. Mejora sustancialmente desde los tres meses actuales y establece parámetros objetivos, aunque contradice el criterio más amplio de Luxemburgo que en su resolución del pasado 26 de enero señala que el juez nacional debe de valorar la gravedad del incumplimiento teniendo en cuenta el capital pendiente de amortizar, el tiempo transcurrido y las circunstancias personales.

Lo más positivo es una reducción muy sustancial de los coses de notaria y registro. La voluntad del gobierno viene probablemente motivada por la sentencia del Supremo que declara nulos dichos costes repercutidos sobre el cliente. Sea por lo que sea, esperemos que el lobby notarial y registral no consiga modificar la actual redacción en su trámite parlamentario.

Esperemos que el debate en el Congreso dé oportunidad a una trasposición fiel de la directiva que daría seguridad jurídica, transparencia al sector y verdadera protección para el consumidor.

 

Juan Ignacio Navas

Juan Ignacio Navas

Es especialista en derecho comunitario y en el análisis legal y económico de la mala praxis bancaria a nivel nacional así como internacional. Es socio director -y fundador- de la firma Navas & Cusí Attorneys, despacho legal especializado en Derecho de la Unión Europea.


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