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El Supremo dice que no sigan adelante los desahucios con menos de 12 cuotas impagadas

Fija criterio para las ejecuciones pendientes con cláusula de vencimiento anticipadoDestaca que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario. Foto: Carlos Berbell
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El Tribunal Supremo ha aclarado los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado sentenciada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y ha fijado el criterio para las ejecuciones hipotecarias pendientes.

La ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado junio, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá comenzar el procedimiento de desahucio si hay 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del mismo.

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A raíz de una cuestión prejudicial elevada por el Supremo a la Corte Europea en 2017, el TJUE declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios «declaradas abusivas» podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean «especialmente perjudiciales».

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El pasado julio, el tribunal de Luxemburgo avaló que los jueces nacionales remediasen la nulidad de esta cláusula sustituyéndola por una nueva disposición legal cuando el contrato no pueda subsistir si se suprime la cláusula abusiva y si la anulación del contrato expone al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Ahora, el Supremo, en una sentencia con fecha de hoy del Pleno de la Sala de lo Civil, establece, por unanimidad, que se aplique la ley que regula los créditos inmobiliarios, considerada más beneficiosa para el consumidor.

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La firman los magistrados Francisco Marín Castán (presidente), Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Sarazá Jimena, Eduardo Baena Ruiz, María de los Ángeles Parra Lucán t José Luis Seoane Spiegelberg, y Pedro José Vela Torres, que ha sido el ponente.

El Pleno de la Sala de lo Civil considera lógico tener en cuenta la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario como norma más beneficiosa para el consumidor, por lo que ha facilitado unas orientaciones para los procedimientos en ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

Señala que deberían ser sobreseídos sin más trámite los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, lo que tuvo lugar el 5 de mayo de 2013.

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Respecto a los procesos en que el préstamo se dio por vencido posteriormente a la entrada en vigor de esa ley, serán también sobreseídos si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad que contempla el artículo 24 de la nueva ley de crédito inmobiliario.

El Supremo indica que podrá continuar la tramitación de los procesos en que el préstamo se diese por vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 cuando el incumplimiento del deudor alcanza la gravedad anteriormente mencionada, es decir, cuando las cuotas impagadas superen el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales.

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En cualquier caso, el Tribunal Supremo destaca que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario.