Según la abogada María Luisa Castro, socia directora de Costaluz Lawyers, "el Supremo burla de una manera brutal el espíritu de la ley, la letra de la ley y su propia jurisprudencia".
Una abogada lleva al TEDH el deber de vigilancia de los bancos en compraventas sobre plano
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13/6/2020 06:50
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Actualizado: 12/6/2020 23:19
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Fue una de las últimas cosas que hizo antes de que la pandemia de COVID-19 lo paralizara todo.
Ahora esta a la espera de lo que decida Estrasburgo.
La abogada María Luisa Castro, socia directora de la firma Costaluz Lawyers, ha llevado al Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) el deber de vigilancia por parte de los bancos en las compraventas sobre plano.
Desde hace años el Tribunal Supremo reconoce el derecho de los consumidores a recuperar el dinero que adelantaron para comprar una vivienda sobre plano que finalmente nunca llegó construirse, en línea con la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Un batalla que se ha librado contra las cooperativas, las aseguradoras, la banca y las promotoras.
Sin embargo, según explica Castro a Confilegal, el Tribunal Supremo en recientes pronunciamientos se está empezando a apartar de la jurisprudencia consolidada, fundamentada en la mencionada ley, en base a la cual las entidades depositarias de cantidades anticipadas para la compraventa de viviendas en construcción están bajo un deber de control y vigilancia activa de las cantidades en ellas depositadas.
EL SUPREMO LE ABRE UN HUECO A LOS BANCOS
“El Supremo lo que está haciendo es abrirle un hueco a los bancos en aquellos casos en los que el pago no se hizo directamente por el comprador sino que a lo mejor el cliente le entregaba el dinero al abogado y hacía una transferencia a la promotora o se lo entregaba a la agencia inmobiliaria a través de la que había comprado y era esta la que le entregaba el dinero«, explica.
A su juicio, el tribunal «no está yendo de una manera frontal porque aunque no está produciendo un cambio de doctrina –de hecho en alguna ocasión reciente ha habido alguna sentencia en la que ha dicho que no hay razones ni sociales ni jurídicas que lo legitime o fundamente– luego en estos casos concretos en los que el cliente no paga directamente y no consta el concepto dice que ahí el banco no podía conocer. Esto no es razonable».
Explica que el momento en el que se inicia el deber de control de la depositaria y con ello sus responsabilidades, según la Ley 57/1968, es aquel en el que el banco “advierte la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas”.
La variante que está introduciendo el Supremo, destaca, somete dicha responsabilidad a la actuación del comprador y a requisitos que no han sido establecidos por la Ley 57/68 ni acordados en contrato, en clara vulneración de la interpretación tuitiva y de los relacionados deberes de vigilancia activa de las entidades de crédito de la Ley 57/1968, así como de Principios básicos de Derechos de Consumo y de Contratos, nacionales y europeos.
«El Supremo burla de una manera brutal el espíritu de la ley, la letra de la ley y su propia jurisprudencia», afirma.
Apunta, además, que desde la promulgación de la Ley 19/1993 de 28 de diciembre sobre determinadas medidas de prevención de blanqueo de capitales, los bancos están obligados a fiscalizar las cantidades que perciben tanto de promotoras inmobiliarias, como de agencias de intermediación, así como de cantidades provenientes del extranjero, con el fin de conocer qué sujetos estaban detrás da cada operación.
Desde hace años el Tribunal Supremo reconoce el derecho de los consumidores a recuperar el dinero que adelantaron para comprar una vivienda sobre plano que finalmente nunca llegó construirse.
CAMINO HASTA EL TEDH
El caso concreto que esta abogada lleva al TEDH se trata de la compra de una vivienda sobre plano por parte de un matrimonio en octubre de 2006, realizaron puntualmente sus pagos, pero la promotora incumplió el contrato.
En primera instancia un juzgado de Murcia reconoció en 2009 las pretensiones de estos consumidores y condenó a la promotora a la devolución de 71.568,37 euros más los intereses legales desde la entrega a cuenta más las costas legales del procedimiento.
Ante la imposibilidad de cobro de dichas cantidades frente al promotor, los clientes deciden, al amparo de la Ley 57/68 y su jurisprudencia, la reclamación de las mismas frente a la entidad financiera que recibió dichas cantidades y que según jurisprudencia debía realizar una vigilancia activa sobre las mismas y sobre la existencia de garantía para su devolución tan pronto como «advirtiese la posibilidad de que se estén entregando cantidades de tercero en dicha cuenta».
Sin embargo, en esta ocasión el juzgado de primera instancia desestimó la demanda afirmando que, pese al ingreso de dicha cantidad en cuenta de la promotora, ésta se hizo por un tercero y en una cuenta diferente a la que establecía el contrato, concluyendo, «en pura contradicción», que por ello era imposible el control por la entidad financiera al «no concurrir en dicha entidad el requisito legal de haber recibido ingresos de los compradores en una cuenta del promotor», como establece la misma sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Diciembre de 2015 en la que basa su decisión.
Esta decisión, fue recurrida en apelación y desestimada por la Audiencia Provincial de Murcia en 2017. Castro afirma que la resolución argumentaba la imposibilidad de control «por razones totalmente ajenas a las establecidas por la Ley y la jurisprudencia», entre ellas que la entidad no era avalista de la promoción, que no financiaba la promoción y, de nuevo, el hecho de que los pagos se hayan hecho por terceros y en cuenta diferente a la establecida en el contrato.
Posteriormente, se interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo por interés casacional alegándose la indebida aplicación de los artículos de la Ley 57/68.
El recurso fue inadmitido en 2019 por inexistencia de interés casacional debido a la existencia de una sentencia anterior, de 19 de septiembre de 2018, que desestimó la casación por motivos idénticos: los pagos se habían hecho por terceros y en cuenta diferente a la establecida en el contrato.
Tras este periplo judicial, Castro ha llegado al TEDH ante el que ha interpuesto un recurso por vulneración del artículo primero (protección de la propiedad) del Protocolo adicional del Convenio Europeo de Derechos Humanos.
Y es que, a su juicio, la inadmisión a trámite se apoya en argumentos contrarios y ajenos a lo que ha venido siendo la interpretación proteccionista y tuitiva de la Ley 57/68 en los últimos años.
Insiste en que el propio TS estableció en 2017 y 2018 que el deber de control se inicia en cuanto el banco “advierta la posibilidad” de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.
En cambio, la sentencia sobre la que se inadmitió el recurso de casación, subraya, hace depender dicha responsabilidad en la actuación del comprador.
Mientras espera al pronunciamiento de Estrasburgo, Castro destaca que hasta ahora la posición del Supremo ha sido «súper favorable al consumidor y contundente» y sería una «lástima» que con el tiempo cambiara una doctrina consolidada a través de este tipo de pronunciamientos.
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